Opinion: Libérez les GSE de la tutelle

Nov 16, 2023

Après la récente démonstration de force extraordinaire défendant les changements apportés aux LLPA par les régulateurs fédéraux et leurs amis, le risque de la forêt à travers les arbres reste au centre de mes préoccupations.

L'une de mes principales inquiétudes, en tant qu'ancien régulateur et ancien dirigeant d'une importante association professionnelle de l'industrie, est le risque de maintenir les GSE sous tutelle plus longtemps. Pour moi, c'est vraiment une question sur le moindre de deux maux.

Quel est le plus grand risque pour le logement : une série interminable deFHFA des administrateurs qui changent de siège avec chaque administration politique et procèdent ensuite à bricoler la politique dans la poursuite des priorités politiques ? Ou, le risque de relâcherFannieetFreddysans légiférer fermement sur certaines des réformes que moi et beaucoup d'autres préconisions, remontant aux premières années de la tutelle ?

Ne vous y trompez pas, je me suis assis fermement retranché pendant des années en m'opposant à la foule du "récapitulatif et de la libération", au point où les camps des deux côtés de la question étaient dans une guerre presque rangée. LeAssociation des banquiers hypothécaires a fait valoir que la réforme du Congrès devrait précéder tout effort visant à libérer les GSE. En fait, j'ai témoigné devant le Congrès en 2017 en disant cela.

Mais aujourd'hui, je vois maintenant les risques de laisser traîner cela à perpétuité sans résolution. Au fur et à mesure que chaque directeur successeur de la FHFA assumera le rôle de l'industrie, les propriétaires potentiels, les prêteurs et bien d'autres seront confrontés au risque d'une série d'initiatives politiques en cascade mises en œuvre par les GSE à la demande de la FHFA, quelles que soient les protestations pouvant provenir du personnel respectif à l'un ou l'autre GSE.

Alors que la dernière en date était cette structure de tarification clairement manipulée de la LLPA et la tentative désormais infructueuse de plafonnement du DTI, la liste des frais ajoutés aux maisons de 2 à 4 unités, aux résidences secondaires, aux refinancements en espèces et plus semble être axée sur des objectifs politiques et pas un risque réel.

En fait, MBA a traditionnellement soutenu que les g-fees et autres méthodes de tarification aux GSE ne devraient refléter que les risques réels des prêts et ne pas être utilisés à d'autres fins. Avant l'effondrement de Fannie et Freddie, avant 2008, les GSE accordaient des prix préférentiels à leurs plus gros vendeurs dans le cadre de ce qu'on appelait des accords «d'alliance». L'écart de prix entre un gros vendeur et un petit était important.

Je me souviens qu'au début de ma carrière au MBA, j'ai emmené trois PDG de banques hypothécaires indépendantes rencontrer le directeur par intérim de la FHFA, Ed DeMarco, pour argumenter contre toute disparité de prix basée sur autre chose que le risque réel du prêt. Et DeMarco a répondu, éliminant presque complètement les différences de prix pendant son mandat.

Mais aujourd'hui, nous avons plus à nous préoccuper. Vous voyez, les changements de la LLPA, bien que de faible impact, n'étaient qu'une partie de la pente glissante de l'ajustement des frais et des politiques pour que les GSE fassent des affaires différemment et pour les amener à se concentrer davantage sur les acheteurs de maison d'entrée de gamme.

LeInstitut urbain publie un livre de graphiques mensuel qui regorge de données incroyables sur notre marché. Dans le dernier communiqué de mai, ils montrent à quel point il est difficile pour les GSE d'élargir l'accès aux minorités qui représentent une part importante des nouveaux accédants à la propriété.

Comme le montre le graphique ci-dessus, c'est leGinny-Maeprogrammes,FHA en particulier, qui éclipsent complètement les efforts des GSE à cet égard. Et bien que ces changements modestes apportés aux LLPA puissent être utiles, il y a bien plus qui entrave la capacité des GSE à être efficaces dans ce domaine.

Mais la FHFA ne s'est pas arrêtée là. Il y a la mise en œuvre d'objectifs axés sur les LIP (prêts d'achat à faible revenu) et VLIP (prêts d'achat à très faible revenu) qui pourraient entraîner un certain nombre de distorsions involontaires de la tarification et de la disponibilité du crédit. Tout est dans leurs objectifs d'abordabilité et, bien que compliqués, nous pouvons déjà voir des distorsions.

Les objectifs, indiqués dans le tableau ci-dessus, sont clairs, mais si vous regardez les performances historiques des GSE par rapport à ces chiffres, le fait est qu'il y a eu de nombreuses années au cours de la dernière décennie où ces objectifs auraient été manqués.

Mais maintenant, les choses changent. Les GSE utilisent le guichet de trésorerie pour acheter davantage de ces prêts LIP et VLIP, ce qui réduit l'efficacité du guichet de trésorerie à d'autres fins. Nous voyons les GSE commencer à réduire sélectivement le volume des achats à solde élevé afin d'améliorer les pourcentages.

Au cours de 2022, il semble que Freddie ait commencé à offrir à certains clients des incitations tarifaires pour des prêts d'achat occupés par le propriétaire à solde inférieur et a également permis aux clients disposant d'un plus grand nombre de ces prêts d'augmenter leurs pourcentages de livraison.

Fannie Mae, d'autre part, semble avoir demandé aux clients de fournir simplement une combinaison représentative de prêts VLIP et LIP aux deux GSE. Étant donné que Fannie Mae avait des pourcentages de livraison inférieurs avec certains clients qui avaient plus de prêts à faible solde, ils pensent qu'ils n'ont pas atteint certains des objectifs de logement d'entreprise pour 2022.

La nécessité d'atteindre les objectifs oblige les GSE à réduire la capacité des vendeurs à fournir ce que le marché supportera et à fournir à la place les objectifs dont ils ont besoin. Le problème ici est qu'ils se tournent vers des incitations négatives.

Face à un marché qui ne produit pas de prêts aux niveaux ambitieux des objectifs actuels du VLIP et du LIP, les GSE semblent avoir franchi un cap. Ils passent d'incitations positives susceptibles de promouvoir une plus grande production de prêts pour des objectifs de logement à des mesures dissuasives imposant désormais, tant du point de vue des prix que du volume, qui ont un impact négatif sur une majorité importante d'emprunteurs d'achat occupés par leur propriétaire GSE.

Autrement dit, les GSE ne sont pas en mesure de produire suffisamment de prêts "numérateur" VLIP et LIP, ils n'ont donc pas d'autre alternative que d'essayer de réduire les prêts "dénominateur" non VLIP et LIP dans le but d'atteindre les ratios établis par la FHFA.

Regardez, les GSE ont toujours eu des objectifs de logement abordable. Ce qui a changé, c'est qu'ils n'ont plus de portefeuille retenu qui peut être utilisé pour aider à atteindre ces objectifs grâce à des achats groupés. Mais plus important encore, cette nouvelle structure entraîne des distorsions de prix que nous constatons déjà de manière flagrante dans la structure LLPA, mais plus encore par des changements dans l'utilisation du guichet de trésorerie, des mesures dissuasives pour les vendeurs de réduire les prêts à solde plus élevé, et plus encore.

Tout cela conduira à nuire aux emprunteurs traditionnels que les GSE ont toujours servis.

Comme indiqué ci-dessus dans le graphique montrant le mélange des GSE avec d'autres sources, nous devons peut-être penser différemment ici. Oui, des objectifs raisonnables ont du sens pour les GSE. Mais tous les programmes au sein de Ginnie Mae éclipsent encore toute capacité des GSE à modifier considérablement le marché.

Mais la plus grande question que nous devons tous nous poser est la suivante : le moindre des maux est-il la nécessité de libérer les GSE de la tutelle et de leur permettre de revenir à un environnement commercial plus autogéré ? Cela réduirait la capacité de leur régulateur à utiliser ces deux sociétés à des fins politiques, ce qui pourrait fausser le marché d'une manière finalement plus préjudiciable que les gains qu'elles pourraient réaliser en cours de route.

Pour moi, j'ai tourné ce coin. Les GSE sont beaucoup trop importants pour être trop manipulés d'une manière qui pourrait nuire à l'exécution de l'acheteur traditionnel dans ces programmes. Il existe d'autres façons de soutenir explicitement les objectifs de logement abordable. C'est pour moi une pente trop glissante.

Alors que je vois la forêt à travers les arbres, je suis confronté à une nouvelle conclusion. Nous devons libérer les GSE de la tutelle dès que possible. Il y a trop de risques pour le système de financement du logement au fil du temps alors que nous érodons leurs modèles commerciaux de base à des fins politiques.